Home | Sitemap | Contact

热门文章

多家机构调查数据显示

2020-06-15 14:58

这一趋势同样蕴含着社会消费结构的变化,随着诸多消费者眼界的提升,以及奢侈消费受到的限制,单纯以“昂贵”作为首要卖点的奢侈品和高端餐饮,不再为人们所热衷,取而代之的是个性鲜明,同时也具有较高性价比的新型“轻奢”品牌。

商业地产的兴衰,往往是经济中心城市发展好坏的重要风向。聚焦到上海,无论是外滩的万国建筑群,还是小陆家嘴鳞次栉比的摩天大楼,这些承载着商业功能的建筑,都是人们对上海这座繁华城市的最直观认识。

而随着核心区域甲级写字楼的价格不断走高,一些企业不得不选择退出黄金地段。世邦魏理仕报告显示,汽车业、建筑业等制造行业,以及广告、快消品等对商铺面积需求较大的行业,外迁趋势明显。而金融、审计、律师、咨询等行业,仍在核心区域的甲级写字楼内不断扩张。

与此同时,近年来,在金融行业内部,亦出现了戏剧性变化。报告显示,整个金融行业的甲级写字楼租户中,银行、保险等传统类别占比正在逐年下降;相反p2p、财富管理、金融衍生品等新兴行业企业,从无到有,目前在甲级写字楼的租户数量和租用面积都处于稳定攀升阶段。

商业地产的租户,构成了整座城市经济运行的基本单元。租金几何、空置率多少、租户的类别和规模……数据背后,隐藏着城市经济的不少“秘密”。

世邦魏理仕的一份上海甲级写字楼租户调查报告,勾勒出了上海甲级写字楼的租户来源及其变迁。传统上,上海甲级写字楼的租户,主要来自制造业、专业服务业和金融业。2005年,制造业租户占甲级写字楼租户26.4%,专业服务业占23.8%,远超金融业的14.8%。但在2014年,情况发生了极大变化:金融业以30.5%的成绩,把制造业和专业服务业远远甩在了身后。

多家机构调查数据显示,当前上海的商业地产价格依然处于高位,并保持上升势头。

写字楼的情况则耐人寻味。报告显示,上海中央商务区的甲级写字楼租金均价,2014年末已经达到9.4元/平方米·天,这比起2013年初的8.9元/平方米·天,有了明显上升。但是,分区域看,浦东写字楼租金的上涨幅度已超过浦西。事实上,过去五年,浦西写字楼的租金并没有增长,反而有小幅下跌。而浦东写字楼的租金,自2008年全球金融危机之后,开始一路上扬,并在2013年超过了浦西。

这一点,或许不仅只是商业地产业主们的新挑战。(统筹 王志彦 记者 赵翰露)

仲量联行报告显示,商场方面,上海核心商圈的底层租金均价已经从2013年一季度的48.4元/平方米·天,上涨到目前的51.8元/平方米·天。这意味着,在上海核心地带的主流商场底层,租用一间50平方米铺位,每月租金接近8万元。

不可否认,在上海向“四个中心”奋力迈进之际,商业地产的空前繁荣是合理的,也是必须的。比如,甲级写字楼的需求一直非常稳定,特别在是浦东金融聚集区内,空置率一直保持在较低水平。但是,也要注意到,爆发式的供应增长,大多分布在新兴地区,而从数据来看,新兴商务区无论是租金价格还是空置率,都与中心商务区有不小差距,结构性的供大于求难以避免。

在上海写字楼租户来源变迁的图谱中,有一条线索非常清晰:金融业相比其他经济行业,已经连续扩张超过十年,并大有继续延续这一势头的力量。

餐饮方面尽管整体上涨,但内部也有区分。调查报告显示,目前大型高级宴会型餐厅表现相对低迷,但小面积的商务休闲餐厅扩张迅速。

价格的坚挺乃至上升,源于充分的市场需求,更昭示着经济形势的上扬。数据显示,浦东甲级写字楼的空置率连年低于3.5%,可以说几乎“满仓”;超甲级写字楼更是几乎没有可供租赁的面积。反观浦西,由于近年来多个新项目落地,空置率一度在10%以上。不过,今年以来,不少互联网金融公司、跨国零售公司,纷纷对浦西写字楼表示兴趣,目前浦西甲级写字楼空置率已降至7%。

商场方面,和其他一线城市一样,上海商场餐饮业强劲攀升的势头,众所周知。根据仲量联行统计,今年一季度,上海核心区域的商场中,餐饮业延续上扬趋势,数量占到全部租户的32.4%;这也意味着餐饮业已经超过服装业,成为商场的第一大租户来源。

数据更能说明问题。世邦魏理仕的统计显示,目前上海在建购物中心面积达到410万平方米,位列全球第一;未来五年内,上海预计累计交付甲级写字楼约725万平方米,年均新增供应规模将超过150万平方米。

公开资料显示,未来五年内,上海几大重点区域内在建商业地产,总面积将达680万平方米。

事实上,以百货商店、购物中心为代表的商业地产模式,这些年来受到了各方面的挑战。这样的情况不仅发生在上海,也发生在其他城市。服装业及其他行业衰落,餐饮业崛起;奢侈品和高端餐饮衰落,大众品牌和休闲餐饮崛起。租户数量涨落的趋势,折射的是商业形态的变迁,电商的迅猛发展,对传统商业的冲击已非一朝一夕。

到2020年,上海的商业地产格局可能将出现较大的格局变化。世博园区的央企总部聚集区已经开工,北外滩的目标是成为金融和航运聚集带,南外滩的定位也是金融,徐汇滨江和前滩则定位于文化和休闲产业,虹桥商务区亦野心勃勃,希望对接长三角的巨量商务需求。

相比之下,非核心商圈的租金要便宜很多。同份报告数据显示,目前上海非核心商圈的底层租金均价约为17.5元/平方米·天,仅为核心商圈价格的三分之一左右。

另一个维度上,前些年持续扩张的奢侈品牌及高端餐饮,去年以来呈现明显的收缩之势。仲量联行的调查显示,目前,多数一线奢侈品牌已经暂时搁置了扩张计划,只有一些定价稍低的“轻奢”品牌仍在扩张;而中端市场的快时尚品牌,如hm、pullbear等,还有拓展新门店的打算。

这一数据变化,从侧面印证了上海国际金融中心建设步伐的不断加快,以及国际地位的不断提升。特别是在金融机构聚集的陆家嘴地区,目前小陆家嘴区域内金融业租户已经达到60%,行业集中程度超过中国香港的中环。上文提到的浦东写字楼空置率远低于浦西,并长年维持低位,背后也正是金融行业对写字楼需求不断上升的反映。